Zarządzanie nawet jednym mieszkaniem na wynajem to nie tylko szukanie najemców, ale przede wszystkim pilnowanie terminów i poprawności rozliczeń z fiskusem. Rok 2026 nie przynosi rewolucji w stawkach, ale wymaga od właścicieli dużej uważności w zakresie ewidencjonowania przychodów i rozróżniania, co faktycznie podlega opodatkowaniu. Z tego poradnika dowiesz się, jak przejść przez PIT-28 bez błędów i dlaczego odpowiednie zapisy w umowie mogą uratować Twój portfel.

Ryczałt ewidencjonowany - jedyna droga w 2026 roku

Za rok podatkowy 2025, podobnie jak w latach poprzednich, najem prywatny (czyli realizowany poza działalnością gospodarczą) można rozliczać wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to brak możliwości odliczenia jakichkolwiek kosztów – remonty, meble czy odsetki od kredytu nie obniżają Twojego podatku. Płacisz od „czystego” przychodu, czyli od tego, co realnie zarabiasz na wynajmie.

Stawki podatku i limity

• 8,5% - stawka podstawowa do momentu, aż Twój przychód w roku kalendarzowym nie przekroczy 100 000 zł.

• 12,5% - stawka dla nadwyżki ponad limit 100 000 zł.

PIT-28 krok po kroku: Gdzie wpisać kwoty?

Pomożemy Ci rozliczyć PIT-28 za rok 2025. Pamiętaj, że najlepiej skonsultować się z doradcą podatkowym lub księgowym. Poniżej znajdziesz opis jak my to robimy.

Nagłówek i Dane Wstępne

• Pole 1: Wpisz swój numer PESEL.

• Pole 4 (Rok): Wpisz 2025.

Sekcja A: Miejsce i cel składania zeznania

• Pole 5: Wpisz nazwę Urzędu Skarbowego właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania w dniu składania PIT.

• Pole 6: Zaznacz kwadrat nr 1 (złożenie zeznania).

Sekcja B: Dane identyfikacyjne

• Uzupełnij swoje dane

Sekcja C: Zwolnienia

• Jeśli obowiązują cię jakieś zwolnienia, zaznacz odpowiedni kwadrat i wpisz kwoty

Sekcja D: Przychody objęte ryczałtem

To tutaj wpisujesz kwoty zarobione „na rękę”. Pamiętaj: Nie wliczasz tu opłat do wspólnoty czy za media, jeśli w umowie zapisałeś, że najemca pokrywa je osobno.

• Pole 46 (stawka 8,5%): Wpisz sumę przychodów z całego roku, która mieści się w limicie 100 000 zł. (Jeśli zarobiłeś np. 50 tys. zł, wpisujesz 50 000).

• Pole 47 (stawka 12,5%): Wpisz tylko nadwyżkę ponad 100 000 zł. Jeśli suma Twoich przychodów to 120 tys. zł, tutaj wpisujesz 20 000 zł.

• Jeśli nie masz innych przychodów objętych ryczałtem to:

  • Pole 54: ma być takie samo jak 46

  • Pole 58: ma być takie samo jak 47

• Pole 63: Suma przychodów (zsumuj pola 54 i 58).

• Pola procentowe

  • Pole 78: jeśli nie masz nic w rubryce 58 to wpisz 100%. Jeśli wszedłeś w drugi próg to: wartość w rubryce 46 podziel przez wartość w rubryce 63. Zaokrąglij do dwóch miejsc po przecinku

  • Pole 82: odejmij od 100 wartość z rubryki 78. Wpisz do dwóch miejsc po przecinku.

Pamiętaj: W ryczałcie od najmu prywatnego stosuje się metodę kasową. Oznacza to, że w PIT-28 wykazujesz wyłącznie kwoty faktycznie otrzymane w 2025 roku. Jeśli najemca uregulował czynsz za grudzień dopiero w styczniu 2026 r., przychód ten rozliczysz dopiero w zeznaniu za rok 2026. Liczy się data wpływu środków na konto lub do ręki.

Sekcje E i F: Odliczenia

Jeśli masz jakieś odliczenia to tu je wpisujesz. Jeśli nie masz żadnych odliczeń to:

• Pole 100: kwota z pola 63

• Pole 102: kwota z pola 63

Sekcja G: Przychody po odliczeniach

• Pole 134: Jeśli nie masz żadnych odliczeń to wpisz wartość z pola 54

• Pole 138: Jeśli nie masz żadnych odliczeń to wpisz wartość z pola 58

• Pole 144: Zsumuj oba pola.

Sekcje H, I, J: Zwiększenia i zmniejszenia przychodów

• Pozostaw puste

Sekcja K: Podstawa obliczenia ryczałtu

• Pole 199: Wpisz wartość z pola 134

• Pole 203: Wpisz wartość z pola 138

Sekcje L i M: Obliczenie ryczałtu po odliczeniach od przychodów

• Pole 214 (to jest podatek 8,5%): pomnóż wartość z pola 199 przez 8.5%. Zaokrąglij do 2 miejsc po przecinku.

• Pole 218 (to jest podatek 12,5%): pomnóż wartość z pola 203 przez 12.5%. Zaokrąglij do 2 miejsc po przecinku.

• Pole 224 (podatek za 2025): Zsumuj pola 214 i 218

• Pole 228: przepisz z 224

• Pole 230: jeśli nie masz żadnych odliczeń to przepisz z 228

Sekcja N: Obliczenie należnego ryczałtu

• Pole 232 (podatek do zapłacenia za 2025): wartość z pola 230 zaokrąglij do liczby całkowitej (bez miejsc po przecinku) – to jest kwota jaką powinieneś zapłacić za najem w 2025 roku.

Sekcja O: Informacje o zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 6_13 ustawy Pole

• To pole jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą, korzystających np. z kredytu podatkowego dla nowych przedsiębiorców. Ty najprawdopodobniej zaznaczasz 3 – Nie

Sekcja P: Ryczałt do zapłaty / nadpłata

• Pole 236 (Wpłacony ryczałt): tu wpisujesz sumę przelanych pieniędzy do urzędu skarbowego z racji najmu mieszkania. Zsumuj wszystkie przelewy za 2025 rok i wpisz tu kwotę.

• Pole 237 (Ryczałt do zapłaty): od wartości z 232 odejmij wartość z 236. Jeśli jest większa niż zero, wpisz tutaj, jeśli mniejsza niż zero, gratulacje, nie musisz dopłacać podatku, wpisujesz 0

• Pole 238 (nadpłata): od wartości z 236 odejmij wartość z 232. Jeśli jest większa niż zero, wpisz tutaj – oznacza to że tę kwotę zwróci ci urząd skarbowy. Jeśli mniejsza niż zero to, to wpisujesz 0.

Sekcja Q: Ryczałt obliczony i wykazany w ewidencji przychodów w poszczególnych miesiącach (kwartałach), a także obliczony przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 3 ustawy

• Pole 239 – 250: Kwoty miesięczne lub kwartalne: Jeśli rozliczasz się co miesiąc, uzupełniasz pola od 1 do 12. Jeśli wybrałeś model kwartalny, wypełniasz tylko cztery pola odpowiadające kwartałom.
  Wartość po odliczeniach: Wpisujesz tu kwoty już po odliczeniu np. składek na ubezpieczenie zdrowotne (jeśli je odliczasz w trakcie roku).
  Ważne rozróżnienie: Wpisujesz tu kwoty, które powinieneś był zapłacić na podstawie swoich przychodów, a nie to, co faktycznie przelałeś do urzędu (jeśli np. o jakimś przelewie zapomniałeś, i tak wpisujesz kwotę należną).

Sekcje R i S: Zawieszona działalność i zbywanie majątku

• ·Ta sekcja nie dotyczy właścicieli mieszkań na wynajem

Sekcja T: Wniosek o przekazanie 1,5% podatku należnego na rzecz organizacji pożytku publicznego (OPP)

Uzupełniając tę sekcję możesz przekazać 1.5% należnego podatku na rzecz jakiejś fundacji lub innej organizacji. Nie musisz tego wypełniać, ale gorąco zachęcamy.

• Pole 253: Tu wpisujesz numer KRS organizacji, którą chcesz wspierać. Jeśli nie wiesz jaką fundację wybrać, polecamy Fundację Gajusz – prowadzą hospicja dla dzieci. KRS: 0000109866

• Pole 254: mnożysz wartość z pola 232 przez 1.5% i zaokrąglasz do dołu

• Pole 256: zaznacz, jeśli chcesz przekazać 1.5% podatku

Sekcje U, V, W, X: Dane, załączniki, KDR i informacje dodatkowe

• Sekcja U: możesz, ale nie musisz podać dane kontaktowe. Pomaga, jeśli US miałby jakieś pytania

• Sekcja V: Jeśli dołączasz PIT/O lub PIT/D to tu zaznaczasz

• Sekcja W: możesz zaznaczyć, czy posiadasz Kartę Dużej Rodziny. Niestety nie wpływa to na należny podatek i nie zmienia limitu ryczałtu.

• Sekcja X: Jeśli rozliczasz się kwartalnie – zaznacz pole 267

Sekcje Y i Z: Rachunek osobisty do zwrotu nadpłaty i Podpis

Jeśli należy Ci się zwrot, to podaj dane swojego konta bankowego

• Pole 270: Wpisz PLN

• Pole 271: Wpisz numer swojego konta

• Pole 272 i 273: Jeśli składasz papierowo to podpisz się i podaj swoje Imię i Nazwisko

Dlaczego rozliczanie PIT-28 bywa tak trudne dla właściciela?

Dla osoby posiadającej 2, 3 czy 5 mieszkań, najem to często dodatek do etatu lub własnego biznesu. Problem pojawia się, gdy trzeba sporządzić roczne zestawienie. Dlaczego bywa to udręką?

1. Mieszanie pojęć: Fiskus interesuje się tylko Twoim „czystym” przychodem. Jeśli lokator przelewa Ci jedną kwotę obejmującą czynsz i media, musisz to samodzielnie rozdzielić. Błąd w tym miejscu oznacza nadpłacanie podatku.

2. Pilnowanie limitów: Próg 100 000 zł (lub 200 000 zł dla małżeństw) jest nieubłagany. Przekroczenie go o złotówkę zmienia stawkę z 8,5% na 12,5% dla nadwyżki. Ręczne sumowanie przychodów z kilku nieruchomości zwiększa ryzyko przeoczenia tego momentu.

3. Brak systematyczności: Mało kto prowadzi ewidencję przychodów co miesiąc. Większość właścicieli robi to „zrywem” raz w roku, co prowadzi do frustracji i błędów w datach.

Jak Renterity ułatwia wypełnienie całego PIT-28?

Zgodnie z naszą filozofią zdejmowania ciężaru z ramion właściciela, Renterity automatyzuje proces, który dotychczas zajmował Ci długie wieczory:

• Zestawienie przychodów: Aplikacja automatycznie agreguje wszystkie wpływy z podziałem na czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne. Wiesz dokładnie, co wpisać w pola dotyczące stawki 8,5% oraz 12,5%.

• Weryfikacja limitów: System w czasie rzeczywistym monitoruje Twój postęp w skali roku. Gdy zbliżasz się do progu 100 tys. zł, Renterity poinformuje Cię o konieczności naliczenia wyższej stawki.

• Gotowiec dla Małżonków: Jeśli rozliczacie się wspólnie, aplikacja przygotuje raport uwzględniający podwyższony limit 200 000 zł, eliminując chaos w dokumentacji.

Sekcja Q - "Wąskie gardło" Twojego rozliczenia

Dla wielu właścicieli mieszkań Sekcja Q to najbardziej pracochłonna część PIT-28, ponieważ wymaga powrotu do wyliczeń z każdego miesiąca z osobna. Musisz sprawdzić, kiedy dokładnie wpłynął czynsz od lokatora i jaki podatek od tej konkretnej kwoty był należny.

Jak Renterity ułatwia wypełnienie Sekcji Q?

• Automatyczne zestawienie: Aplikacja przez cały rok pilnuje dat wpływów i generuje dla Ciebie gotową listę 12 kwot.

• Brak pomyłek: Nie musisz szukać historii przelewów w banku na ostatnią chwilę przed 30 kwietnia.

• Gotowiec do PIT: Po prostu przepisujesz liczby z panelu Renterity do odpowiednich okienek w Sekcji Q.

Nie trać czasu na ręczne wyliczanie podatków i nerwowe sprawdzanie przelewów za media. Sprawdź, jak Renterity zautomatyzuje Twoją ewidencję przychodów i dołącz do grona właścicieli mieszkań, którzy śpią spokojnie. Monitoruj najem świadomie i w jednym miejscu. Odbierz pakiet dokumentów na start.

PIT 28 - Najczęściej zadawane pytania

Ważne: Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie edukacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przed podjęciem decyzji skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą podatkowym.