Podatek od wynajmu mieszkania 2026. Jak legalnie utrzymać ryczałt 8,5% przy wyższych zarobkach?

Rok 2026 nie przyniósł rewolucji w przepisach, ale inflacja zrobiła swoje - czynsze poszły w górę, przez co limit 100 000 zł przychodu w najmie prywatnym wyczerpuje się szybciej niż kiedykolwiek. Dla wielu właścicieli oznacza to podwyżkę podatku: z 8,5% na 12,5%.

Jak rozliczać najem w 2026 roku, żeby nie przepłacać? Ostatnie interpretacje podatkowe dają furtki, o których wielu wynajmujących zapomina.

Ryczałt od najmu 2026 - progi i stawki

Przypomnijmy zasady gry, które obowiązują od 1 stycznia 2026 r.:

• 8,5% - płacisz od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie.

• 12,5% - płacisz od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Pamiętaj: w ryczałcie opodatkowujesz przychód, a nie dochód. Nie odliczysz tu kosztów remontu czy odsetek od kredytu. Dlatego kluczowa jest walka o to, by podstawa opodatkowania była jak najniższa.

Co wlicza się do limitu 100 tys. zł? (tu tracisz najwięcej)

To najczęstszy błąd, przez który właściciele wpadają w wyższy podatek już w połowie roku. Jeśli Twoja umowa jest źle skonstruowana, do limitu 100 tys. zł wliczasz nie tylko swój zysk, ale też pieniądze, które tylko przez Ciebie „przepływają”:

• Czynsz administracyjny do spółdzielni/wspólnoty.

• Opłaty za prąd, gaz, wodę.

Przykład: Wynajmujesz 3 mieszkania. Łącznie dostajesz na konto 12 000 zł miesięcznie, ale po opłaceniu mediów i czynszów zostaje Ci 8 000 zł.

• Zła umowa: Wliczasz do limitu 12 000 zł. Próg 100 tys. przekraczasz już we wrześniu.

• Dobra umowa: Wliczasz tylko 8 000 zł. Rok zamykasz z wynikiem 96 000 zł. Całość opodatkowana stawką 8,5%.

Jak to naprawić? W umowie najmu wyraźnie rozdziel kwotę „czynszu najmu” (dla Ciebie) od „opłat eksploatacyjnych”. Dodaj zapis, że w zakresie opłat działasz jako pełnomocnik, a ciężar ich ponoszenia spoczywa na najemcy. Wtedy opodatkowujesz tylko swój czysty zarobek.

Małżeństwo a limit ryczałtu 2026

Jeśli wynajmujesz mieszkania wspólnie z małżonkiem (wspólność majątkowa), macie do dyspozycji podwójny limit. Próg 100 000 zł dotyczy każdego podatnika osobno.

Oznacza to, że łącznie możecie osiągnąć 200 000 zł przychodu, zanim zapłacicie wyższy podatek. Ważne: Wymaga to pilnowania proporcji lub złożenia odpowiedniego oświadczenia do Urzędu Skarbowego, jeśli chcecie rozliczać całość na jednego z małżonków (uwaga: wtedy limit nadal wynosi 100 tys. na osobę, więc przy dużych kwotach bezpieczniej rozliczać się po połowie).

Kaucja a przychód z najmu

Dobra wiadomość: pobrana kaucja zwrotna nie jest przychodem. Nie musisz jej wykazywać w PIT-28 ani płacić od niej ryczałtu. Staje się przychodem tylko w momencie, gdy „zatrzymasz” ją na poczet zaległości lub zniszczeń – wtedy doliczasz ją do przychodu w miesiącu, w którym dokonano potrącenia.

Jak pilnować limitu przy kilku mieszkaniach?

Przy jednym lokalu sprawa jest prosta. Przy trzech lub pięciu, gdy dochodzą różne terminy płatności i zmienne kwoty za media, Excel przestaje wystarczać. Przeoczenie momentu wejścia w stawkę 12,5% to najprostsza droga do konieczności składania korekt podatkowych i dopłacania odsetek.

Warto skorzystać z narzędzi, które robią to automatycznie. Aplikacja Renterity posiada wbudowany „Alert Podatkowy” – system na bieżąco sumuje Twoje przychody (z pominięciem kaucji i mediów, jeśli tak ustawisz) i wysyła powiadomienie, gdy zbliżasz się do progu 100 000 zł. Dzięki temu wiesz dokładnie, kiedy w przelewie do Urzędu Skarbowego zmienić stawkę.

Podsumowanie i checklista na 2026

1. Sprawdź konstrukcję swoich umów – czy na pewno nie opodatkowujesz mediów?

2. Jeśli jesteś w związku małżeńskim, zweryfikuj, czy korzystacie z pełnego limitu 200 tys. zł.

3. Pilnuj licznika przychodów co miesiąc, by nie przegapić momentu przejścia na 12,5%.

Chcesz mieć pewność w rozliczeniach? Zapisz się na listę oczekujących do aplikacji Renterity, która policzy to za Ciebie.

Nota prawna: Powyższy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. Przepisy mogą ulegać zmianom, dlatego w skomplikowanych przypadkach zawsze warto skonsultować się z doradcą podatkowym.