Każdy, kto wynajmuje mieszkanie w Polsce, słyszał te historie. Lokator przestaje płacić, zmienia zamki, a właściciel przez dwa lata bezradnie patrzy, jak jego inwestycja generuje straty zamiast zysków. W 2026 roku prawo lokatorskie nadal mocno chroni najemcę. Czy Najem Okazjonalny faktycznie zmienia zasady gry? Jako zespół Renterity, sprawdzamy to dla Was w praktyce.

Wielu właścicieli mieszkań - zwłaszcza tych posiadających 1-2 lokale, którzy stanowią aż 86% rynku,wciąż waha się przed "papierologią". Boją się, że wizyta u notariusza wystraszy chętnych, a dodatkowy koszt zniechęci do podpisania umowy.

My wychodzimy jednak z innego założeni. Najem Okazjonalny to obecnie jedyna skuteczna polisa ubezpieczeniowa dla Twojego cashflow. I co ważniejsze - uczciwi najemcy wcale się go nie boją. Wiemy, że aż 70% wynajmujących doświadczyło problemów z lokatorami (zniszczenia, długi), dlatego zabezpieczenie prawne nie jest już opcją, a koniecznością.

Co to właściwie jest Najem Okazjonalny?

Mówiąc najprościej: to specyficzny rodzaj umowy najmu, dostępny tylko dla właścicieli prywatnych (nie firm deweloperskich), który wyłącza niektóre przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Standardowa umowa najmu daje lokatorowi potężną tarczę - nawet jeśli nie płaci, prawo chroni go przed wyrzuceniem "na bruk". Najem Okazjonalny tę tarczę zdejmuje, ale tylko w momencie, gdy lokator łamie warunki umowy (np. przestaje płacić lub dewastuje lokal).

Kluczem do tej konstrukcji nie jest sama treść umowy spisana na kartce, ale załącznik do niej czyli oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które najemca składa przed notariuszem.

Najem Zwykły vs. Okazjonalny – wyścig z czasem

Dlaczego ten jeden papier od notariusza jest tak ważny? Zobaczmy, jak wygląda czarny scenariusz (brak płatności i odmowa wyprowadzki) w obu przypadkach.

Scenariusz A: Umowa Zwykła (Cywilnoprawna)

1. Wypowiadasz umowę (często z problemami z doręczeniem).

2. Lokator nie wychodzi.

3. Musisz wnieść pozew do sądu o eksmisję. Czekasz na pierwszą rozprawę (pół roku, rok?).

4. Proces trwa. Sąd bada sytuację życiową lokatora.

5. Sąd wydaje wyrok, ale często wstrzymuje go do czasu, aż Gmina znajdzie lokal socjalny dla dłużnika.

6. Gminy nie mają lokali. Czekasz kolejne lata.

7. Realny czas odzyskania mieszkania: 2–5 lat.

Scenariusz B: Najem Okazjonalny

1. Wypowiadasz umowę.

2. Lokator nie wychodzi.

3. Idziesz do sądu tylko po klauzulę wykonalności na akt notarialny (to formalność, sąd nie bada sprawy merytorycznie). Trwa to zazwyczaj kilka tygodni, maksymalnie do 3 miesięcy.

4. Z klauzulą idziesz prosto do komornika.

5. Komornik przeprowadza eksmisję do wskazanego w umowie lokalu zastępczego (lub noclegowni, bo w tym trybie nie obowiązuje okres ochronny ani konieczność zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę).

6. Realny czas odzyskania mieszkania: 3–6 miesięcy.

Różnica to lata stresu i dziesiątki tysięcy złotych straconego czynszu. To właśnie strach przed zamrożeniem majątku jest jedną z głównych bolączek właścicieli.

Ile to kosztuje i kto płaci za notariusza?

Wokół kosztów narosło wiele mitów. Często słyszymy: "Nie będę płacić tysiąca złotych notariuszowi". Spokojnie, to nie są takie kwoty.

Notariusz jest potrzebny tylko do oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Sama umowa najmu nie musi być aktem notarialnym (możesz ją wygenerować w Renterity).

Maksymalna taksa notarialna za to oświadczenie jest ustawowo ograniczona i zależy od minimalnego wynagrodzenia, ale w praktyce w 2026 roku całkowity koszt (z wypisami i VAT) zamyka się zazwyczaj w kwocie 350 - 500 PLN.

Kto powinien zapłacić?

Na rynku spotykamy trzy podejścia:

• Płaci Właściciel: Traktujesz to jako koszt inwestycji w swoje bezpieczeństwo. To najczęstsza praktyka przy droższych mieszkaniach.

• Płaci Najemca: Argumentujesz, że to koszt zawarcia umowy (tak jak kaucja).

• Model 50/50: Uczciwy kompromis, który buduje dobre relacje na start.

Jako Renterity rekomendujemy: Zapłać lub podziel się kosztami. 400 złotych to niska cena za uniknięcie strat idących w dziesiątki tysięcy.

Mit: "Uczciwy najemca nie podpisze takiej umowy"

To najczęstsza obawa, jaką słyszymy od właścicieli: "Będę miał pustostan, bo ludzie boją się notariusza".

Z naszego doświadczenia wynika, że jest dokładnie odwrotnie. Najem Okazjonalny działa jak doskonały filtr.

• Oszust, który od początku nie planuje płacić, ucieknie na samą wzmiankę o notariuszu. I bardzo dobrze - właśnie zaoszczędziłeś sobie kłopotów.

• Uczciwy najemca, który ma zamiar płacić czynsz, nie ma się czego obawiać. Dla niego egzekucja to abstrakcja, bo przecież będzie płacić.

Jeśli wytłumaczysz kandydatowi, że zależy Ci na jasnych zasadach i bezpieczeństwie, profesjonalny najemca to zrozumie. Często w oczach najemcy stajesz się wtedy "profesjonalnym właścicielem", który nie będzie robił problemów z niczego.

Checklista: Co musisz mieć, żeby Najem Okazjonalny był ważny?

Samo pójście do notariusza nie wystarczy. Aby ochrona zadziałała, musisz dopilnować 4 elementów. W Renterity pilnujemy tego za Ciebie, ale warto, żebyś znał listę:

1. Umowa Najmu Okazjonalnego (pisemna): Musi być zawarta na czas określony (max 10 lat).

2. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (Akt Notarialny): To ten dokument, za który płacicie u rejenta. Najemca zobowiązuje się w nim do opróżnienia lokalu.

3. Wskazanie lokalu zastępczego: Najemca musi wskazać adres, do którego się wyprowadzi w razie eksmisji.

4. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego: Osoba trzecia (np. rodzic, znajomy najemcy) musi podpisać, że przyjmie najemcę pod swój dach.

5. Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego (Kluczowe!): Masz na to 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie zrobisz - cała procedura Najmu Okazjonalnego jest nieważna i staje się zwykłym najmem!

Zarządzaj bezpiecznie z Renterity

Najem Okazjonalny to fundament bezpieczeństwa, ale też trochę formalności. Musisz pamiętać o załącznikach, terminach zgłoszeń i odpowiednich zapisach w umowie.

W Renterity upraszczamy ten proces do minimum. Nasz system:

• Pozwala wygenerować bezpieczny wzór Umowy Najmu Okazjonalnego w 3 minuty.

• Przypomina Ci o terminie zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego.

• Przechowuje dokumenty w bezpiecznej chmurze, więc nigdy ich nie zgubisz.

Budujemy narzędzie, które pozwala Ci spać spokojnie. Nie musisz być prawnikiem, żeby wynajmować bezpiecznie.

👉 Chcesz sprawdzić, jak łatwo można zarządzać najmem? Zapisz się na listę oczekujących i zyskaj wcześniejszy dostęp do narzędzi dla bezpiecznego wynajmu.